平成17年9月に最高裁で不動産オーナーのご相続に重大な影響のある判決が出ました。

不動産オーナーに相続が発生した場合、遺産分割協議が整うまでの期間の不動産収入は、遺産とは別個の財産であり、後にされた遺産分割協議の影響を受けず、相続人全員で分配すべき」という判決です。

民法では、相続財産は、相続が発生した時点で当然、共有状態になります。

そして、その後に遺産分割協議が整った場合には、相続開始時にさかのぼって遺産分割協議の効力が生じるとされています。

そのため、従来は、その果実である不動産収入も相続開始時にさかのぼって、相続した相続人が受け取り、相続人間での精算は不要との理解でした。

今回の判決により、不動産収入に対するり扱いで実務上の問題が生じます。

たとえば、平成20年に相続が発生し、平成21年に遺産分割協議が整った場合

まず、所得税や消費税の取り扱いが煩雑になります。

遺産分割協議が終わったので、ようやく相続についての事務が完了したと思いきや、翌年3月の確定申告完了まで、実は、相続事務は完了しなこととなります。

その一方では、青色申告特別控除や所得税の超過累進税率、消費税の基準期間の課税売上高の判定等では、有利に働きます。

 

 平成20年

 平成21年 

従来 

相続人間で相続分に応じて配分

相続人全員が確定申告

遺産分割協議の成立が何月であっても

年初にさかのぼって、相続した相続人の所得として処理が可能

相続した相続人だけが確定申告

現在 

相続人間で相続分に応じて配分

相続人全員が確定申告

 
(遺産分割協議成立の日まで) 

相続人間で相続分に応じて配分

相続人全員が確定申告

(遺産分割協議成立後)

相続した相続人の所得

相続した相続人だけが確定申告

そして、何よりも大きな問題は、不動産収入や固定資産税、修繕費などの負担を相続人の間で現実に精算する必要がでてきます。

安易に「相続したのは長男だから、わざわざ精算しなくてもいいよ」という訳にはいきません。

その精算金額によっては、相続人同士の贈与という考え方まで成立してしまいます。

つまり、相続人が長男と次男の二人の場合、「本来、次男が受け取るべきであった不動産収入(所得)を長男に贈与した」と解釈されかねません。

特に遺産分割協議成立まで時間がかかる場合は、そもそも相続人同士の権利の主張・理解にズレがある場合です。にもかかわらず、誰が不動産収入を代表して管理するのでしょうか?

税金計算とは、かけ離れた現実的な難しい問題があります。

遺言や相続時精算課税制度の活用などで、賃貸不動産について相続人を特定し、分割協議が不要な状態にしておく必要があります。

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