相続税の金額は、担当する税理士によって大きく変わります。

一般の方は、「税理士は、税金のプロ。国の認めた資格を持つ税理士なのに、人によってそんなに税額が変わるはずがない。」とお考えになります。

しかし、残念ながら税理士によって税額が変わる−まぎれもない事実です。

国税局別の相続税申告の発生件数と各税理士会ごとの税理士数を比べると税理士1人あたりの申告件数は1件に届きません。

現実に頭割りで平等に経験するわけではない事実を考えると相続を経験する税理士とそうでない税理士との知識や経験の深さは大きく開きがあります。

特に相続税の金額には、土地の評価額が大きく影響します。

全国には、1億7,000万筆あるともいわれている土地を財産評価基本通達(土地について書かれている部分は100もありません。)だけで適切に評価するのは、無理な話です。

財産評価基本通達は、あくまでも、「基本」が定められている「考え方の方向性」に過ぎません。

個別の事情をどれほど深く掘り下げ、土地の評価額に反映させるか?は、さらに一歩踏み込んだ税理士の努力が必要です。

財産評価基本通達に定められている減額要素だけでも一部ご紹介いたします。

評価単位−財産評価基本通達7-2

土地の評価は、実際に利用されている単位(1画地)ごとに評価します。かならずしも、1筆の単位とは限りません。2筆にまたがってご自宅が建っているケースや1筆の中にそれぞれ違う利用のされ方をしている建物が建っているケースもあります。

特定路線価−財産評価基本通達14-3

路線価の設定されていない道路にのみ接している土地を評価する場合には、税務署に特定路線価の設定申請をします。

その申請を受けて、税務署が付近の路線価を参考にしながら、特定路線価を決定します。

この決定は、申請から1ヶ月ほどかかる場合もありますから、早めに申請をします。

最大限に引き下げられた特定路線価を設定 

この申請には、場所を特定する住宅地図や公図はもちろん、道路の幅員・奥行・勾配、舗装の有無、上下水道・ガス管の敷設状況、用途地域の制限その他の情報を添えて申請します。

最大限に引き下げられた特定路線価を導き出すため、この資料調査もしっかりと行います。

不整形地(形のいびつな土地) -財産評価基本通達20

形のいびつな土地は、真四角な土地(整形地)と比べて、その全部を有効に利用できるわけではありません。その分、整形地に比べて一般的に利用価値としての相続税評価額が低くなるのは当然です。

無道路地-財産評価基本通達20-2

建築基準法では4m以上の道路に2m以上接していなければ、その土地に建物をたてることができません。他人や親族の土地を通らなければ道路に出ることができない土地はもちろん、通路はあるものの2m以上の幅がなく、将来は建て替えることができない土地もその事情を考慮して、相続税評価額が減額されます。

がけ地−財産評価基本通達20-4

傾斜をしていたり、法面であったりするいわゆる「がけ地」は、土地の面積には含まれるものの、平坦な部分と違って、家を建てることもできず、駐車場として利用することもできません。建築基準法でも、勾配の緩和や擁壁の設置等での安全面が求められます。こういった事情を相続税の評価額にも反映させることができます。

容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地−財産評価基本通達20-5

通常は、相続税評価額の算定の基礎となる路線価も容積率を反映して決定されます。しかし、表道路と裏道路で容積率が異なる場合などは、単に路線価を基礎としただけでは、その事情を正しく反映させることはできません。ちなみに、この場合の容積率は、建築基準法と同様に指定容積率と基準容積率のいずれか厳しい方で検討します。

私道−財産評価基本通達24

特定の方々の私道として利用されている土地は、評価減をすることができます。また、接している公道の路線価を採用するか、私道そのものに特定路線価を設定するかも検討が必要です。

ご自身が利用しているだけの敷地延長部分は、私道とはなりません。

広大地−財産評価基本通達24-4

世の中の物の時価は、需要と供給で決まります。土地の場合、広ければ広いほど有効に活用できますが、その一方で、その広い土地を実際に購入・利用できる方が現実にどれほどいるか?も時価決定のうえで、大事な要素です。標準的な広さの土地にくらべて、あまりにも「広すぎる土地」は、かえって、その価値(坪単価)は下がります。平成16年に改正され、物議をかもしている広大地の規定です。

公共公益的施設の負担が生じない場合

広い土地を標準的な広さで宅地分譲する場合には、道路(公共公益的施設)が必要になり、有効に活用できない部分があるからこその広大地評価です。 いくら面積が広いからといっても公共公益的施設の負担が必要なとみられる場合は、広大地評価の適用はありません。

この公共公益的施設が生じるか否かが、まさに国税当局との見解がわかれてしまう問題点です。

セットバック−財産評価基本通達24-6

建築基準法42-2に規定されているいわゆる「二項道路」の場合は、道路の中心線から左右に2mづつ後退(セットバック)した線が道路の境界線と考えます。 この後退した部分には、新しく建物を建てることはできず、今すでに建っている建物を将来に増改築する場合にも同様に制限を受けます。 このセットバックが建築基準法に規定されたのは、昭和25年のことです。ところが、財産評価基本通達にセットバックの減額規定が反映されたのは、平成5年−実に40年以上も後になってからです。いかに財産評価基本通達が不動産の時価に遅れているかがよくわかる代表的な規定です。

都市計画道路予定地−財産評価基本通達24-7

都市計画(道路や公園、その他施設)の予定地は、通常は2階建ての建物しか建築してはいけないなど、通常の土地に比べて利用上の制限を受けます。都市計画道路予定地などは、いずれ、道路用地として買収されるため、相続税の財産評価上もしっかりと考慮します。

区分地上権・区分地上権に準ずる地役権−財産評価基本通達27-4、-5

電力会社の高圧線の下にあったり、地下に地下鉄や水道管・ガス管を通すために土地の利用が制限されている場合があります。階数制限を受けたり、規模・重量の制限であったりします。中には、まったく建物をたてられないといった制限もまれに見かけます。

道路との高低差のある土地

住宅地図や公図などの紙資料だけを見ていると意外に見落としてしまうのが、道路との高低差のある土地です。地図上は、道路と接していて問題なく利用できるかのように見えますが、実際に現地に足を運んでみると、とても、利用できない高低差であることもあります。もちろん、高低差があれば何でも・・・というわけではなく、付近の宅地の利用のされ方(住宅地などでは、道路よりも若干高い方が価値は高まります。)に比べて検討する必要があります。

 

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傾斜地・凹凸のある土地

土地が傾斜していれば平坦にするための造成費が必要になります。凹凸があれば、こちらもやはり平坦にするための土盛りや造成費がかかります。こういった費用をあらかじめ、見越して土地の評価をすることが可能です。

 

 

 

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騒音・振動の甚だしい土地

騒音や振動は、仮に売買をする場合には、その価格決定に大きな影響を及ぼします。路線価においても、基本的には、このあたりの事情は折り込み済みと考えられます。しかし、中には、まったく考慮されていない場合もあります。高速道路や幹線道路、線路沿いの騒音などが対象です。

 

 

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日照阻害のある土地

まわりを高い建物で囲まれていて、建築基準法にも規定する日照に影響が出るような場合には、相続税の財産評価上も考慮することが可能です。あくまでも近隣の利用状況に比べて「著しく」利用が制限・価値が下落している場合には適用します。

 

 

 

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臭気・忌み等のある土地

お隣にお墓があったりすると、「かえって価格が安くなって有難い」と気にされない方もいらっしゃいますが、ほとんどの方は、できれば避けたい忌み施設です。過去には、付近に墓地や送電線(電力会社の地役権設定がある場合は別の減額要素)、工場、養豚場、大きなごみ処理施設がある場合に適用しています。

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