この時期によくご相談を頂くのは、

年初に相続が発生して、相続税の申告をしなければならない。

でも、路線価が発表になるまで相続税額の報告ができないと税理士が言っている

というお問い合わせです。

 

たとえば、平成23年1月1日にご相続が発生した場合の相続税の申告期限は、10ヶ月後の平成23年11月1日(火)です。

 

この相続税申告で採用する平成23年分路線価は、平成23年7月に公表(予定)されます。

(平成22年は、7月1日に公表されました。) 

 

ここまで待つのでしょうか? 

 

待てません。

遺産分割の方向性や納税手段、実際の段取りを検討する時間がありません。

 

では、相続の全体像をつかむには、どうするか?

税理士に経験と判断が求められます。

 

税理士として考えられる対応は、3つです

 

1.平成22年分路線価で計算します。

→地価の変動が大きな地域では、納税原資の調達計画で致命的なミスにつながります。

納税資金の準備不足や余剰(不動産の売り過ぎ等)が起こります。 

→(国税庁HP・路線価図平成20年分、平成21年分、平成22年分)へ

※かならず正誤表までご確認下さい

 

2.平成23年分路線価が発表されるまで待ちます。

→7月に発表された路線価で評価計算をして、相続税額がわかるのは、早くて8月?

 とてもご相続を無事に乗り切ることはできません。

3.平成23年分路線価を推測します。                     

→平成23年3月すでに公表されている公示地価をもとに平成23年分路線価を推測し、 全体像をつかみます。

この全体像を早い段階で把握することが、わずか10ヶ月という短い時間を有効に使う大前提となります。

→(国土交通省・地価公示)へ 

一般的に路線価は、公示地価の8割を目安に設定されています。

たとえば、全国最高路線価の東京・銀座中央通りでは、次のように推移しています。

(単位:万円)                                                     

 

 H20

H21

H22 

H23

①路線価

3,184 

3,120 

2,320 

??? 

②公示地価

(中央5-22)

3,900 

3,820 

2,840 

2,760 

③割合

①÷②

81.64%

81.67% 

81.69% 

 

※参考にした公示地価の標準地(中央5-22)は、中央区銀座4-5-6です。 

 

みごとに公示地価の8割前後で、その年の路線価が決定されています。

(これはこれで問題ですが・・・)

 

仮に平成23年の路線価を推測するならば、、、

 

(1案)公示地価の8割を採用して

2,760万円×80%=2,208万円

 

(2案)過去3年間の割合の平均値81.66%を採用して

2,760万円×81.66%=2,253万円

 

(3案)過去3年間の最高割合81.69%を採用して

2,760万円×81.69%=2,254万円

※平成22年路線価の推測は、この3案の方法が正解でした。

公表された実際の平成22年分路線価=2,320万円

 

(4案)過去3年間の最高割合を切り上げて82.0%を採用して

2,760万円×82.00%=2,263万円

 

実際には、参考とする公示地価・標準地の選択はもちろん、

どの案で試算の基礎額を決定するかは、

税理士の経験・判断とご相続人のご了解にもとづきます。

安易に平成22年分路線価を採用したり、発表まで待つのは危険です。

 

ちなみに、地元・半田市では、

 

名鉄河和線知多半田駅前(単位:円)

 

 H20

H21

H22 

H23 

①路線価

145,000

145,000 

140,000 

??? 

②公示地価

(半田5-1)

157,000 

155,000 

152,000 

149,000 

③割合

①÷②

92.35%

93.54% 

92.10% 

 

※参考にした公示地価の標準地(半田5-1)は、天王町1丁目58番です。 

            

JR半田駅前(単位:円)

 

 H20

H21

H22 

H23 

①路線価

96,000

93,000 

91,000 

??? 

②公示地価

(半田5-6)

128,000 

127,000 

122,000 

120,000 

③割合

①÷②

75.00%

73.22% 

74.59% 

 

※参考にした公示地価の標準地(半田5-6)は、御幸町8番です。

 

榊原共繁税理士事務所(青山石川ビル)前(単位:円)

 

 H20

H21

H22 

H23 

①路線価

96,000

93,000 

92,000 

??? 

②公示地価

(半田5-7)

118,000 

116,000 

115,000 

112,000 

③割合

①÷②

81.35%

80.17% 

80.00% 

 

※参考にした公示地価の標準地(半田5-7)は、青山2丁目25番5外です。

平成22年7月1日(木)に国税庁から平成22年分路線価が公表されました。

(国税庁HP)路線価図 H20・H21・H22

 

路線価の公表前から、すでに3月に公表されている公示地価をもとに路線価を推測する方法をご紹介しておりましたが、その検証を行います。 

 

全国最高路線価の東京・銀座中央通り(単位:万円) −路線価図22-18008                                                    

 

 H19 

H20

H21 

H22 

①路線価

2,496 

3,184 

3,120 

2,320

②公示地価

(中央5-22)

3,060 

3,900 

3,820 

2,840 

③割合

①÷②

81.56%

81.64% 

81.67% 

81.69%

※参考にした公示地価の標準地(中央5-22)は、中央区銀座4-5-6です。 

 

(平成22年分路線価の推測記事の抜粋)

 

仮に平成22年の路線価を推測するならば、、、

 

(1案)公示地価の8割を採用して

2,840万円×80%=2,272万円

 

(2案)過去3年間の割合の平均値81.62%を採用して

2,840万円×81.62%=2,318万円

 

(3案)過去3年間の最高割合81.67%を採用して

2,840万円×81.67%=2,319万円

※平成21年路線価の推測は、この3案が正解でした。  

 

(4案)過去3年間の最高割合を切り上げて82.0%を採用して

2,840万円×82.00%=2,328万円 

 

↓ ↓ ↓

 

(検証)

結果からみれば、3案がほぼ正解

わずか1万円の誤差です。端数を切り上げる傾向を考えると予測どうりです。

 

今年も例年同様、相続税申告、相続対策のお客様共に大きな予測違いもなく、無事に評価替えを終了することができました。

 

名鉄河和線知多半田駅前(単位:円)

 

 H19

H20

H21 

H22 

①路線価

130,000

145,000 

145,000 

140,000

②公示地価

(半田5-1)

152,000 

157,000 

155,000 

152,000 

③割合

①÷②

85.52%

92.35% 

93.54% 

92.10%

※参考にした公示地価の標準地(半田5-1)は、天王町1丁目58番です。  

           

JR半田駅前(単位:円)

 

 H19

H20

H21 

H22 

①路線価

96,000

96,000 

93,000 

91,000 

②公示地価

(半田5-6)

129,000 

128,000 

127,000 

122,000 

③割合

①÷②

74.41%

75.00% 

73.22% 

74.59%

※参考にした公示地価の標準地(半田5-6)は、御幸町8番です。

 

榊原共繁税理士事務所(青山石川ビル)前(単位:円)

 

 H19

H20

H21 

H22 

①路線価

94,000

96,000 

93,000 

92,000 

②公示地価

(半田5-7)

117,000 

118,000 

116,000 

115,000 

③割合

①÷②

80.34%

81.35% 

80.17% 

80.00%

※参考にした公示地価の標準地(半田5-7)は、青山2丁目25番5外です。

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